一场大变局正在来临！不要再做接盘侠了！留给高房价的时间不多了？

我们将毁于我们所热爱的东西——尼尔·波兹曼

美国诗人艾略特说，四月是一个残酷的季节。

刚刚过去的四月，发生了许多大事，就像王羲之在《兰亭序》里写的，“山阴道上，目不暇接”。

有的企业，不久前还是通信行业巨头，却因为漫不经心的错误，瞬间濒临生死边缘。还有的企业，曾经风生水起全国知名，居然被一次虽远必诛的跨省，彻底搞凉了。

所有这些，都充分说明了一个道理，无论你有多得意，也永远不会知道明天和意外哪个先来。

对于海南房地产从业人员来说，这个道理同样适用。

2018年4月22日晚上9点，就海南乃至整个中国二十年的楼市来说，都是一个历史性时刻。

海南出台了针对全省的限购条例，号称可以秒杀之前所有调控：非本省户籍五年社保、首付七成、限售五年。

据说，有7000亿炒房资金被套。目前，海南全省经纪人纷纷准备迁徙去北海，云南，史称地产行业难民事件。

明明要做国际自由贸易港，却不能自由买卖房子。这一点，无疑让包括东北人民在内的全国人民很焦虑。

2015年冬天，三亚有30万来自东三省的“候鸟老人”，而2014年末，三亚户籍人口才58.56万人。

像候鸟一样的东北人，每年10月左右东北变冷的时候飞到海南过冬，第二年4月，春暖花开，再飞回东北。

在这个被称为“中国的佛罗里达”的地方，除了可以享受蔚蓝的天空、清澈的空气，还可以在沙滩上欣赏最纯正的东北二人转。

浮在澡池子里的金链、吃烧烤、扒蒜的白貂老妹成为海南随处可见的景观。

当然，还有拿着球棒摘香蕉的纹身大哥。

来自东北的新移民，不仅改变了海南的气质，也改变了海南的房价。

对东北人来说，人生中没有什么困难是在海南买一套房不能解决的，如果不行，就买两套！

可是，以后的困难怎么解决呢？

海子说，“姐姐，今夜我不关心人类，我只想你”。几十年来，最让我们关心的，只有房价。

宏观调控已经一年多，在房住不炒的大背景下，楼市的任何风吹草动，都足以牵动无数人心。

上周，北京、上海以及环京的楼市都出现了一个小高潮。

最高调的当数上海，几个动辄单价8万元、总价1000万元以上的高端新盘首日便告清盘。价格昂贵的豪宅，居然卖出了“刚需速度”。

其中，位于静安的大宁金茂府三期，共计推出382套房源，多为面积在112平方米-203平方米的三居、四居户型。平均售价为9.38万元/平方米，开盘当天，就有750余组购房人前来，所推房源半天内全部售罄。

仅这一个项目，开发商回款就达58亿元。

难道开发商的春天又来了？ 

事实似乎并不这么简单。

4月份，市场频现华夏幸福环京地带住宅产品“价格腰斩，卖地求生”、“银行停止开发贷”、“公司资金链紧张”等传言。屋漏偏逢连夜雨，上交所更是无比敬业地发来一个十八个问题的问询函。

就连宇宙级房企碧桂园也被推到了风口浪尖，日前在网络疯传的一份内部文件，无意间透露了它们的制胜秘笈：不惜一切代价高周转。

其实，碧桂园的商业模式早已为业内所熟知：低成本拿地，快速开发，低价开盘，拿地的同时，设计基本完成，三个月内必须开工，四五个月回收资金。

可是，碧桂园这样的房企，这么拼，目的何在？

伟大导师说过，“一有适当的利润,资本就会非常胆壮起来。”

按照任大炮的说法，今年的一季度，是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

但也是开发商日子最难熬的一年，到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿。开发商纷纷跑到境外融资，去年全年融资388亿美元，而今年一季度已经达到了193亿美元，达到了去年的50%。

在坚持去杠杆、守住不发生系统性金融风险底线的宏观背景下，房地产的整体融资困难，导致开发商需要尽快回笼资金。

总而言之一个意思，开发商兜里的钱不够了。

所以，无论是薅羊毛还是割韭菜，都得趁早。想明白了这个道理的开发商，唯有发力狂奔而已。

地主家也没有余粮呀。

1997年，冯小刚拍了一部电影《甲方乙方》，这是冯氏贺岁片的开山之作。

电影最后有一个情节，姚远和于北雁在医院婚检的时候，遇见了一个穷技术员。他长年分居的妻子身患绝症，临终前最大的遗憾，就是没有一套属于自己的房子。

姚远主动将自己的婚房借给技术员，帮助他们圆了夫妻梦。没过几天，技术员的妻子快乐地去世了，在这个“借来的房子里”。

最后，技术员把钥匙还给姚远，“你们可以回家了”，转身走进漫天大雪。

房子，是这部以圆梦为主题的荒诞电影中，最为现实的一个故事。

1997年过去了，我很怀念它。

我还很怀念2004年的回龙观，那是房价才4000一平的美好年代。

最近有一个网络新词：睡后收入。

意思是指一觉醒来就有的收入，而我们平时上班工作赚的钱，都叫做“主动收入”，一旦你停止干活，收入也随即停止。

睡后收入可以随时随地为你赚钱，最直观的例子就是房产。

2004年，在北京五环的回龙观，40多万购得一套不到一百平的房子。13年转手卖了300多万，理论上9年里，你每天睡觉，房产却为你净赚260多万。

2002年，24岁的欧成效从世界500强辞职，在天涯palpala上发帖，宣布自己看好房价的长期上涨。

欧成效认为，RMB对外有升值压力，对内有贬值压力。通货膨胀，超发货币，RMB去掉B——财富将会受到空前洗劫，同时房地产将会暴涨。

当初，下面几百条跟帖，无一例外地都是骂他SB。

多少年过去了，欧成效已经身价十亿级，还拥有数十套房产。

草蛇灰线，伏脉千里。如今，江湖上都叫他欧神。

历史课本上说，土地会越来越集中，财富也会越来越集中。

以前想不通的事，现在秒懂。

1997年，国人还不知道什么是贷款买房。今天，对于绝大多数人来说，成功和拼搏的最大压力与最大动力都是：高房价。

数据显示，一线城市在过去的四年中，人们的首次购房年龄每年推迟一岁。

知乎上有一个帖子，叫年轻人首次置业应该怎么买房？

其中，排在第一位的回答很扎心：“我所在的深圳，有万千在这里奋斗的青年在买房面前低下了头，心慌失措。”

西班牙的《世界报》曾经感慨道，中国的高房价，不仅毁灭了年轻人的爱情，也毁灭了年轻人的想像力。

被毁灭的，不仅仅是年轻人，还有看似殷实的中产阶级。即便是一套破旧的学区房，也足以轻松掏空他们的钱包。

房地产畸形繁荣的背后，是居民的大规模举债。

日前，工行董事长易会满在演讲时表示，2010-2017年，居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%。与此同时，居民家庭债务占GDP的比重由33%升至49%。

然而，任大炮笃笃定定地告诉我们，房价还要继续上涨，专家言之凿凿地告诉我们，年轻人可以用6个钱包。

这一次，被打脸的会是谁？

《红楼梦》第十三回中，秦可卿托梦王熙凤道：若目今以为荣华不绝，不思后日，终非长策。眼见不日又有一件非常喜事，真是烈火烹油，鲜花着锦之盛。要知道，也不过是瞬息的繁华，一时的欢乐，万不可忘了那‘盛筵必散’的俗语。此时若不早为后虑，临期只恐后悔无益了。

羊毛，总有薅光的一天。

幸好就在东三省的边上，还有一块新兴的热土等待炒房团的开发。

1

贸易战

美中谈判第一回合已经结束，从新华社的通稿措辞来看，非常不乐观。

双方均认为发展健康稳定的中美经贸关系对两国十分重要，致力于通过对话磋商解决有关经贸问题。 （表明我方的诚意）

双方就扩大美对华出口、双边服务贸易、双向投资、保护知识产权、解决关税和非关税措施等问题充分交换了意见，在有些领域达成了一些共识。（估计是前三项达成了共识）

 双方认识到，在一些问题上还存在较大分歧，需要继续加紧工作，取得更多进展。 （分歧大，表明谈判任务还很艰巨。）

双方同意继续就有关问题保持密切沟通，并建立相应工作机制。（说明还没有谈崩）

中美贸易战以来，我方节节败退，中兴因被禁，如今也快到了生死边缘，如果我们还不让步，恐怕中兴要倒闭了。

我们每年从美国进口的产品主要有四大类，大豆、芯片、飞机、能源，对美国的依赖度确实非常高，目前国家已经紧急下令东北加大种植大豆，看来也是做好了打持久战的准备。飞机还有法国空客可以取代，能源也有俄罗斯和中东顶替，但芯片之痛并非一朝一夕就可以研发成功。

通过这一次贸易战，也给长期浮躁而短视的国人警钟长鸣，我们部委领导都已经公开承认，中国的技术在国际上只能排名第四档，第一档是美国，第二档是日本欧洲，第三档是印度，技术的提高，需要的是时间。

据华尔街日报4日报道，美国在本周贸易谈判前发送给中国的一份文件显示，美国在贸易方面向中国提出了一长串要求，从立即将美中贸易逆差每年削减1000亿美元到中国政府停止所有支持高科技产业的举措，并要求中国在1-2年内调整政策措施。

这份文件显示，美方提出的第一点要求是，中国需在2020年年末前将美中贸易逆差降低至少2000亿美元。去年的美中商品贸易逆差为3750亿美元。特朗普已多次表示，他希望中国将美中贸易逆差削减1000亿美元/年。

美国还要求中国立即停止向《中国制造2025》计划涉及的先进技术领域提供补贴或其他支持。中国政府制定这项计划的目的是在制造业和工业未来前沿领域占据主导地位，这些领域包括机器人、航空航天和新能源汽车等多个行业。

此外，根据上述文件，美国还要求中国将所有非核心产业商品的关税降至不高于美国对进口产品征收的关税水平。

美国还要求中国保证不对美国因知识产权争端采取的措施进行报复，并要求中国撤回就知识产权问题向世界贸易组织提出的申诉。美国还称若中国未能遵守已达成一致的承诺，则将采取关税措施。

特朗普要求中国降低关税，比如汽车，美国汽车要进入中国需要支付25%的进口关税，而中国汽车要进入美国仅需要支付2.5%，这是10倍的差距。同时，美国汽车公司在中国对即便是自己的工厂也不能持股超过50%，而在美国由中国100%控股的电动车企业则有五家。你的东西卖的比别人便宜那么多，自然会加大逆差。

好了，中国如果不同意是吧，那行，美国我也惩罚性的征收关税，你征收25%，那我征收45%，中国现阶段拿什么跟美国打？茅台。

很多人说，特朗普是个商人，最看重利益，没错，但绝不是看重他个人的利益，更重要的他现在是个政治家，他考虑的是全美国民众的利益，他要重振美国制造业，吸引跨国公司回去，为美国工人创造就业机会，缩减贫富差距，需要解决的是美国贸易赤字，财政赤字。

特朗普是个务实的人，不会光跟我们打嘴炮的，如果中国能履行入世承诺，放开外资进入，在关税上完全实现对等，我们还能留下什么话柄让老美说呢。

不过通过芯片战这个耻辱，我倒是更加坚定的认为，不会重走房地产夜壶这个老路了，这是我比较有信心的一点。

2

百万亿资管新规影响

另一个重大事件是4月27日，资管新规正式落地，今天苏州的老铁告诉我，她碰到一帮人又去合肥炒房了，我担心他们抄在半山腰。所以我再补充说一下。

100万亿级规模的资管回归表内，对房地产领域影响之深远，恐怕大家还没意识到，很多人还在傻乎乎的往里冲。

我之前写过文章解释过，为什么降准，资管回表意味着什么，我们平时买的各种理财产品，就属于资管的其中一类，

你如果还不懂也没关系，只需明白他对房地产企业意味着什么，国内房企的负债率普遍在百分之七八十以上，而传统的银行开发贷，只有大品牌房企才能拿到，绝大部分房企的资金来源，都要通过资管渠道，才能拿到钱，

比如1万亿的负债，可能只有2000亿是正规的银行贷款，另外8000亿，资管就是最大的贡献者，资管回表后，正规银行贷款也许可以增加1000亿贷款给房企，但另外可能减少了三五千亿资金，这缺口怎么补？房企只能另外想办法，比如发企业债，或者到国外去融资。

由于监管政策出台，从去年十一二月开始，市场资金开始感觉到匮乏，房企的融资成本已经明显抬高了，信托的朋友告诉我，房地产信托的融资成本前50强房企利率就在10%-12%，之前是8-9%，中小房企在18%-22%。

另据一位券商专做上市公司融资的朋友跟我说，现在房企资金压力非常大，负债普遍都非常高，除了万科这种少数现金流畅通的企业，连碧桂园、恒大这种光有规模排名行业前三，但负债率一直偏高过于追求高周转的企业，融资成本也要到12-13%，而且还不一定能融到钱。

本来银行放款就慢，加上房企融资成本高了，所以也不难理解为什么买房是全款的往里走，房企肯定趁着行情好，赶快回款，恒大等房企现在考核的第一目标就是回款，恒大1-3个月内回款，奖金增提20%，3-5个月回款提10%，7-8月反扣10%，超过10个月扣20%。

这次资管新规正式出台的时间，是到2020年底，也就意味着未来三年，房企的资金只会跟现在一样紧不会松，再加上美国加息，美国国债收益率已经突破了3%，房企在海外的融资利率也会随之上升，内外的融资成本都会走高，双重夹击，可以预见的是，拿不到钱的中小房企会非常难过。

而为什么要管控这么死，其实说到底，还是因为泡沫太大了，政府为什么要限售，冻结交易，实际上就是不让大家在高位抛售，你房子有浮盈但卖不出去，给持有的人，始终有一个想象的空间，因为很多人会认为只有稀缺的东西才限购，说明房价还没有到顶。

假如资产在高位放量，大规模兑现利润后是非常可怕的，这跟股市是一个道理，它往往意味着大跌即将来临，因为有能力的接盘侠被一网打尽后，新的接盘侠需要时间培养，会经历一个漫漫熊途。

所以高位冻结交易，好处是可以避免暴涨暴跌，让时间换空间消化泡沫，重新培育新一代韭菜来充实这泡沫。

3

抄底半山腰

合肥市场我之前调研写过专题，2016年大涨后，被列入重点监控城市，政府限价非常严格，很多高价拿地的开发商无利可图，有的地价1.2万/平米，房价也只能开1.2万/平米，为了做到稳定房价，政府将高价盘拖着不网签，一直要等到有低价盘对冲。

今年预计有很多回迁房入市，可以为高价盘做掩护，因此市场预期新楼盘有涨价机会，这也是苏州的炒房客，带队去合肥抄底买房的主要逻辑。

一平米加七八千块，精装修的上限难道是可以随便虚报的吗？想象力可真是丰富，按照监管要求，精装修通常不能超过房价的百分之三四十，有的城市更低，比如长沙，只有15%。

合肥限购不严，外地户口只需要一年社保就可以买房，据说限购名额的问题，很好解决，看来合肥还需要继续加紧调控了。

我去合肥给我的感觉是，除了核心城区供给量不足，外围的新房供给量还是挺多，比如瑶海区，滨湖区，肥东县。

我对合肥的判断是，今年刚需可以入市了，因为政府限价比较狠，有的项目，开发商还在亏本卖，特别新房二手房倒挂比较多的，可以闭着眼睛买。

但投资还是劝你远离吧，现在远未到抄底的时候，顶多是半山腰，如果房价明显上涨，等待你的将是下一轮调控升级，比如限购升级到2年3年，合肥也加入限售列队，如果没有明显上涨，你现在去抄底又有什么意义呢？政策打压之下，想要明显上涨的概率微乎其微，能够企稳就不错了。

要知道，合肥是全国重点监控的16个热点城市之一，在国务院领了军令状的城市，房价环比不允许涨，不允许超过2016年10月份这一红线，否则不再约谈，直接问责。

2018、2019、2020，这三年，将是国内国际局势风云突变的三年，也是中国经济起承转合的关键时期，投资最好静观其变，多看少动。