万达高管自杀身亡背后!?又一场行业大风暴即将到来!???

导语

  今天听到一个悲剧,南京万达茂总经理因为开会时被骂,竟然自杀了……虽然还没有确切的消息,但九点半君总觉得,如果不是压力太大,一个做到这种职位的人,不应该那么脆弱。

以前,房地产业是一个“躺着赚钱”的行业,玩命借钱,疯狂扩张,然后数钱数到手软。但现在国家的调控政策一个借一个,同时还收紧“钱袋子”,很多房企都苦不堪言。债务压顶,一大批开发商已经先崩为敬了。

来源:财经要参  金融五道口、中金在线


美国诗人艾略特说,春天是一个残酷的季节。

对不少企业家来说,这个春夏之交的日子,或许更令人难以忘怀。

刚刚,一个大消息传来:又一大佬自杀身亡!这一次故事发生在地产业。这个过去被认为“躺着赚钱”的暴利行业。

最近,有网友通过一则微信截图爆料,称南京万达茂总经理因为在开会时被万达南京公司总经理责骂,随后在栖霞山上自杀,其遗体已经在佘山脚下找到。

据报道,徐毓是一位拥有丰厚经历的项目操盘手,而作为其职业生活最后一站的万达茂,六一才刚才开业,总投资150亿元,总体量120万方。

起初传出来的是这位万达女高管坠楼身亡,是因不堪工作压力而自杀,但直到目前,具体死亡原因仍在调查之中。

真实的事件我们暂时还不得而知,但外界还是不由将此与地产行业的压力联络起来。特别是在风向巨变之下,楼市往日风光不再、导致地产普通从业者压力倍增的现实更是有目共睹的。

一叶落而知天下秋。其实,在这件令人扼腕叹息的事情背后,反映的很可能是一个时代的缩影,一次重大经济的转向!

钱在天上飞

  过去,我们经历了一个史无前例的大放水时代,钱多到不值钱,各种银行每天最愁的事情就是怎么把钱花出去、怎么让钱更值钱。

  再加上监管的放松,一个伟大的业务诞生了:“委外”。所谓委外业务,就是指,银行理财资金委托外部机构投资(基金公司、券商,以及打着各种名号、旗号的资产管理公司),专门来搞一些高收益但是高风险的事情。

  什么样的业务才是高收益呢?

  比如炒房。

  其实,近年来之所以地王频出,经常爆出几十亿拿地的大消息,并非房地产公司都是土豪,背后的最大金主之一,正是这个传说中的委外业务!

  “面粉涨价,面包自然也会涨价”天价买来的地、自然要卖出天价的房。在这种“高杠杆”的运作模式之下,想要取得“高利润”,“高周转”模式自然是唯一法宝!

  地产行业资金成本这么高,很多项目每拖延一天就是一辆宝马扔海里,省出几天时间就等于省了几百上千万,这就是为什么所有房企都在强调快快快!要用最快的速度建房、卖房。

  于是,依靠着这样高杠杆、高负债、高周转的模式运作之下,一边是疯狂扩张的开发商,一边是狂飙突进的高房价——那真是地产行业躺着都能赚钱的“黄金年代”!

  当然,硬币都有另一面,在“高周转”的暴利之下,地产业的普通员工是压力山大。坊间流传着这样一句话——

  生不进恒大,死不进万科,生死不进碧桂园。

  债在地上追

  但无论如何,高压之下仍有高薪;然而时至今日,地产的黄金年代一去不复返了,开发商和银行“你好我好大家好”的好日子终于到头了。

  因为,强监管来了!

  近年来,银行业监管风暴强势来袭,两周之内连发七文,直接剑指的,就是这些银行非传统业务,尤其是同业业务和表外业务!

  与此同时,银行的“表外理财”也要被纳入央行的考核范围,也就是说,从此“表外业务”就要被牢牢地监视在国家的锐眼之下,再也不能像以前那样为所欲为,更不用说拿钱去炒房了!

  地主家都没有余粮了,你还指望着拿到钱去炒房?

  然而对于开发商来说,断粮已经很可怕了,而比断粮更可怕的是,还要还以前欠的粮!

  已经上岸的老王说,“自作孽,前几年看着地产火热,疯狂加杠杆负债抢钱,最近政府对地产企业融资五花大绑,集中兑付期快到了,闻到风险的机构要跑了。”

  一般而言,委外业务的周期通常是3~4年,也就是说,今明两年,地产债兑付的高峰期就要到了!

  根据申万宏源的数据统计,包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期高峰(分别为932亿、698亿元),而接下来2019年、2020年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿以上。

  做生意是要有本钱的!借来的钱是要还的!

  债务压顶之下,一大批开发商已经先崩为敬了。

  5月21日,被誉为“城市园林绿化行业龙头”的东方园林向社会公开发债10亿元,但结果只募集到了区区5000万,仅占募资额的5%。


  事情一出,东方园林6连跌,期间跌幅达23.12%!


  5月25日,五洲国际的股价遭遇了公司有史以来最大单日跌幅,盘间最高跌幅接近90%!

  收盘时,五洲国际录得超过84.89%的跌幅,且成交量大幅放大至37.2亿,换手率74.54%。随后公司申请停牌自查,受此牵连,五洲国际一笔本金额为3亿的美元债券也暂停交易。

  5月28日,上交所信息披露,碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。而在此前的2月7日,该公司债项目就已经被中止过一次了。

  这并不是地产业的个例,实际上,整个宏观环境都是如此。在监管趋严、融资渠道受限的大环境下,那些高杠杆、高负债的企业,要么已经爆仓、要么正在爆仓的路上!

  谁来拯救开发商?

  想要从债务中成功解套,借新债还旧债的把戏玩不下去了,怎么办?

  自然是找接盘侠来转移债务!对于开发商来说,自然要变着花样让你买房!

  过去,是利润所需;当下,是生存所迫。因此,我们看到越来越多的房企在拼命促销,周转速度更加重要。

  甚至如宇宙级房企碧桂园,还喊出了“不惜一切代价高周转”的口号!也因此,地产普通从业者的压力越加沉重,南京万达茂总经理的事情恰恰反映了这一点。

  但疯狂的“高周转”显然取得了成效。

  深圳:不交500万,你连摇号的资格都没有!

  杭州:有人晕倒有人打架 排1里长队

  无锡:1000多人在售楼处门外熬了3天2夜

  西安:长安区某楼盘700套新房入市,引来5000人摇号争抢

  成都:5万人抢1千套房,还能有多疯狂?

  过去,开发商是靠房价上涨吸引老百姓自动入场,而现在,却靠政策配合下的饥饿营销,引发“抢房”狂潮来吸引刚需接盘!

  杠杆不会凭空消失,只会发生转移。那么轰轰烈烈的去杠杆运动,究竟成效如何?

  企业部门杠杆率为159%,比上年下降0.7个百分点,政府部门杠杆率为36.2%,比上年下降0.5个百分点,均出现2011年以来首次下降。

  但唯一上升的就是住户部门杠杆率,为55.1%,比上年高4个百分点。无论是居民长期贷款还是短期贷款,2017年以来杠杆率上升明显。

  与之对应的,显然是今年以来的抢房热潮、无数人蜂拥入场、争当房奴。然而,在他们做着炒房致富美梦的背后,是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。


这堪称一场生死时速的狂奔!

高周转,是房地产企业经营一个公开的秘密。其要义,就是一个“快”字:快拿地,快盖房,快出售,然后再赶紧拿地......以快贯之,循环往复。

为啥要搞得这么夺命狂奔呢?

因为,房地产企业的资金,无论拿地还是建设,大都来自银行、信贷公司等贷款。很多项目每耽搁一天,便是一辆宝马扔海里,这便是为什么几乎所有房企都在用生命在狂奔。

特别是前几年,在那个地产行业躺着都能赚钱的“黄金年代”,太多的房地产企业在银根放松、资金宽裕时候,由于没有抵御住金钱诱惑,盲目扩张,杠杆支得过高,战线拉得太长了。

银行委托贷款高速发展,5年激增10倍,总规模高达14万亿。大量的银行理财资金最终投向房地产、地方融资平台等领域。

2018年一季度末,人民币房地产贷款余额34.1万亿元,136家上市房企负债算计超越6.58万亿元,平均每家负债高达484亿元,这136家上市房企的平均负债率为79.1%,有35家资产负债率超越80%红线。

树不能长到天上,如果说,在资金面宽松时过高加杠杆仿佛一种吸毒,那么,去杠杆则类似戒毒,必然引发锥心刺骨的阵痛。

这并不是地产业的个例,实际上,整个宏观环境都是如此。在监管趋严、融资渠道受限的大环境下,那些高杠杆、高负债的企业,要么已经爆仓、要么正在爆仓的路上!

从企业看,今年初至今,已经有19只信用债违约,违约金额合计171亿。

就连曾经资质优良的发行主体都接连“爆雷”,富贵鸟、凯迪生态、中安消、神雾集团等民营上市公司接连出现违约,中科金控、天房集团等国营上市公司也出现信托贷款逾期或被提示风险。

不少企业家,因为资金链断裂,和万达女高管一样,走上了绝路。比如陕西圣丰乳业法定代表人权天林,大名鼎鼎的浙江金盾集团董事长周建灿等。

这些悲剧,究其原因,既有企业本身发展路径的问题,也有政府下决心去杠杆收缩流动性带来的冲击。一些高负债、高杠杆企业的覆灭,这是经济肌体排毒、恢复生机所付出的代价。

这是一场刮骨疗毒式的痛苦行军,更是中国防范化解金融风险、确保金融稳定的必由之路。其政策目的,就是用资金成本这条红线倒逼企业转型升级,打破刚性兑付,释放风险,并及时处置风险点、出血点。

不是一番寒彻骨,哪得梅花扑鼻香?没有一个国家的经济能够随随便便、轻轻松松转型升级。与其等到美联储加息被动去杠杆,不如现在我们承受阵痛,主动作为!

《黑天鹅》里面有个故事,是讲火鸡的幸福指数,让人感受非常深:

有一只火鸡,被农夫养在美国的农场。在过去的120天里,它都很幸福,因为农夫每天都给你吃的,它还以为这种幸福将天长地久。但很不幸,在121天,复活节到了,火鸡的幸福指数戛然而止,因为复活节人们要烤火鸡吃。

现在,不少高杠杆、高负债的企业和投资者,恰恰成了那只可怜的火鸡:在晴天里忘了修屋顶,以为晴天将一直持续下去,然后再雨天到来时,被淋成了落汤鸡。

对企业和投资者来说,一时烈火烹油式的发展也许并不是最难的,超越松紧牛熊、稳健发展、实现基业长青才是真本事。

而企业和投资者要保持基业长青,资金链的安全边际,应成为他们念兹在兹的问题。如果一个杠杆加得过高,财务崩得过紧,一有风吹草动,就可能跌入万劫不复的境地。

要知道,新的金融监管时代已来,目前你看到的不是尾声,而是序曲,未来强监管必将成为金融体系的常态,也是每一个企业家必须面临的挑战。而那些能够活下来且活得好的企业和投资者,必然是那些在晴天里修屋顶、危机意识极强的企业。

马云说过这样一段话:“今天很残酷,明天很残酷,后天很美好,但很多人死在了明天的夜里。”

祝福中国企业家和投资者们!



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