原来这才是楼市涨跌的真相？北京中产一身冷汗：还好把房子卖了

作者：张三胖 来源：肥肥猫的小酒馆

最近燕郊房价下跌的消息震撼着北京人的心。

 

我作为其中成功在高位卖房的获益者，回忆起了当时卖掉这套房子的经历，仍然心有余悸。

事情百转千回，涉及与买家斗智斗勇、新政策出台、买家违约、信贷收紧。今天把这个故事分享给大家，希望大家永远也碰不上这些破事。

 

女票：“还好当时把房子卖了，不然多年的程序员白做了”

 

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挂牌卖房

我跟女票两个人都从事IT工作，工作劳累之余，女票常说“幸亏当时父母多投资了一套房子，想想这个，心里踏实一些了”。

09年，当时炒房大热，女票的父母就在燕郊投资了一套房，面积80平米，50万（含装修），在福成上上城五期，该段位于河北廊坊，距离北京两个小时车程以内，建于09年，普通住宅区。

结果如期可喜，经历了2016年楼市的疯狂，燕郊一路涨到了3万左右。我建议趁着高价将房子卖掉，女票只是说“再等等”。

2017年2月，女票父亲与女儿商量“闺女，你俩看看要不要把房子出手？”

女票答道“试着卖卖吧，看看行情”。 

我和女票就在过完年的第一个周末去燕郊，找到一个绿中介签了协议，把房子挂到了绿中介的网站上，并留了钥匙。

当时对房价没概念，心理底线大概是2.7万/平吧，就报价3万/平，房子一共报价238万。还记得绿中介当时的话“你们这个价格有点高，成交可能性不大”。我们对卖出去希望不大，结果没想到这么容易。

 

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合同达成

时间过了一周，也就是第二周的周日，绿中介给我们打电话说有人对我们这套房子感兴趣，我在电话里直接问“当天能定下来么，如果当天能定我们就去燕郊谈，如果不能我们就不过去了。”

中介则答道“根据买家的意思，如果价格合适当天可以直接定下来”。看来对方真的有诚意。我跟女票直接叫了辆车直奔燕郊。

晚上9点三方才碰面，买家夫妻两人，大哥年纪稍大，四十多岁，谢顶，有种程序员（老年）气质，后确认果然在IT行业做技术类工作。大哥老婆在中年妇女中属于风韵犹存的类型，颜值身材中上，气质佳，但气场很强，感觉给人很强势的感觉。

跟他们一起来的还有一个人，大哥介绍“这是我同事，已经在这个小区定了一套，刚刚签完合同。我们夫妻在北京工作，来燕郊主要是投资，希望我们谈得愉快”。

友好的开场之后，讨价还价开始了。大哥老婆频频出击：

“楼层4楼，不太吉利，你这价格太贵！”，“ 户型不是南北通透，你这价格太贵！”，“ 装修过于简单，也没什么好家具，你这价格太贵！”

……

几次交火，我这边就3000/5000/10000的不断降价，中间还偷偷把女票拉出去，跟她说“真的想卖么？赶紧跟爸妈商量下，房价说不定还能上升。”这时就需要作出选择了。

女票和她父母纠结之后，决定可以卖。我继续跟买家谈价格，我很痛快的把房价降到了235万，想要爽快达成一致。可没想到，对方不依不饶，得寸进尺，在我主动降价后不断压价，并且不说他希望的价格，有点过分！

绿中介竟然也在给买家帮腔，“大哥，这边的房价差不多就是这样，再说买家的考虑也有些道理”。 绿中介的销售为了快速成交拿佣金，也不断为买家说话，我还是不同意。

更没想到的的是，在谈判的间隙，楼下休息聊天的时候，绿中介突然跟我说“大哥，如果你们成交了，我们会在后续的过户网签这些服务中好好工作，不会像其他黑中介那样使绊子，你降下价成交，我们都方便，你估计也不差那点，你是不是好好想想”，这就有点威胁的味道了。

图片来源：新华社

我恼羞成怒，直接甩过去一句话“低于235万就不谈了，你跟买家去谈吧，我不管了”。我的一次硬气，换来了事情的转折。

没想到经过绿中介的沟通，买家居然同意了，在跟女票父母确认了价格之后，我们当晚开始签订了购房合同。

在交定金的时候出现了一点插曲。最初定金我们希望越低越好，这样如果房价大涨，我们违约也不会赔很多钱。在签合同的时候手填定金金额，中介问双方定金金额，我们说随便，5千1万的就行。

结果大哥很鸡贼，看穿了我们的想法，最初说交2万，然后突然改口5万。我劝了大哥一下，说不需要那么多，一两万就行了。然后大哥又突然改口说交10万定金。

我就不敢说话了，我怕他加到20万……

成交截图：

 

你以为这就结束了？

 

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新政推出

2017年3月17日，北京发布楼市新政，收紧房贷。

2017年3月20日，河北省三河市发布楼市新政，跟随北京收紧房贷，二套房首付提高到50%。

而我们约的网签日期是2017年3月21日!!!

买家嘴上说凑凑首付，实际上大家都已经感觉到风向不对了！这氛围双方都意识到可能房价要跌！

后来的聊天中，了解到大哥在北京/四川/东北有多处房产、他们夫妻双方年收入应该在80万以上，筹集首付款似乎并不难。

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买家违约

新政发布后，买家大哥，大哥的老婆，大哥的朋友以及我和我女票，在中介的撮合下齐聚燕郊进行第二次谈判！主要议题是”退定金，解除合同”。

买家当时的主张 : 新政变化导致首付提高，导致首付不够，无法履行合同，要求返还定金，解除合同！

谈判之前，女票之前有电话跟父母沟通过，女票的父母都是特别本分、善良、好说话的人，他父母直接说：“那就把钱退给人家”。

我的想法 : 目前房价走势不明，房价不跌，退定金也不吃亏。如果能扣下一万两万的最好，十万全退给买家我们也行，我们不吃亏！

女票也是坚持：房价不会跌，，相信大好形势！

所以我们制定了第二次谈判的策略 :

第一 : 先说合同条款关于买家违约的规定;

第二 : 给买家个台阶，说是因为政策的原因，违约金我们就不要了;

第三 : 如果能扣下一两万定金就扣下，不能的话就把10万定金全退给买家。

想想那个时候，绿中介当时的心态就是希望尽快解约，把事情完结 : 你们开心就好，我都行。

第二次谈判非常简短，我们先到，买家大哥态度挺好，讲明政策情况，希望解约，老婆和同事面无表情。

明确买家意图后，我们根据双方合同(绿中介标准合同)跟买家讲 : “你们这属于买家行为毁约，按照合同条款应赔偿我方违约金70万元(房价20%)。但是……”

我这个”但是”还没说完。对面大哥的老婆就炸了，跳起来拍桌子骂了我们一顿，转身就走了。

我们想解释一下，结果刚开口，大哥的同事大喝一声”你说这些都没用”，态度非常蛮横，然后推着大哥走了，大哥全程一句话没说。留下我和女票以及绿中介的人一脸懵圈。

过了一会我和女票感觉都有些生气，生气的原因有二。第一 : 有啥事儿不能好好说，他们这是干啥子？第二 : 合同条款白纸黑字，双方签字画押怎么就没用了？

(绿中介的合同条款)

非常气愤的我和女票决定此事儿不能就这么算了！太窝囊了！回北京后我们研究了好久关于房屋买卖纠纷的判例( 以前只有卖家违约不卖，没有买家不买的案例 )，并且咨询了在律所的师兄。

最后得到的结论是 : 根据合同，买家在法律上确实违约，如不履行合同，则必须支付违约金，或补齐首付款继续执行合同！！！

2017年4月初，接到绿中介的撮合电话“你们两方还是再聊一聊吧，拖着也不是个事情”。 ( 不得不说，绿中介还是挺负责的)

我们就开始了与买家的第三次谈判。买家继续以首付提高为由要求退定金，而我方拿出了各种法律依据，合同条款，律师建议，法院判例等给大哥一一列举。

最后我们建议大哥咨询一下律师朋友再继续谈判，否则谈判没有任何意义。

谈判似乎陷入了僵局。

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意外达成

没想到，下一次的谈判竟然发生了转折。

买家约我们第四次谈判，同样是三方在场。

谈判开始，买家大哥竟然就说“我们决定能履行合同，不过希望多给一些时间来凑首付。”

我跟女票又是一脸懵逼，想象中的剑拔弩张的谈判并没有发生。矛盾完美解决了。

原来政策里政府是允许按30%首付买的，只不过期间政策一直不明确，过了好久才确定是以合同签署时间计算时间点，而不是以网签时间。

2017年5月，我们双方完成网签，过户，并拿到了首付款。突然异常顺利起来。

 

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后续房价

虽然交易已经结束，我也一直关注着那个地方的房价，结果……

 

啊！此时同小区，同户型，同面积的房子价格已经跌了30万！朋友圈绿中介的广告，房价已经降到2.5万/平。好惊险，如果当时没有成交而是退了定金，我们怕是要悔青了肠子。

心有余悸的我们，看到后续的房价，更是惊掉下巴。

2017年5月~8月，燕郊房价一路下滑，我们也一直没收到尾款。

2017年9月，还没收到银行的尾款，咨询绿中介，绿中介老板告诉我 : 他们店倒闭了！所有人员就地解散回家种地了..........后来知道是因为国家信贷收紧，银行额度不够。

2017年9月后，燕郊的中介公司大面积关闭，房屋成交跌至谷底。

2017年10月，银行终于在房子过户5个月后，将尾款打到了女票父母的账户里。

2018年4月，我们来看看现在这个小区、这个户型、这个面积房子的成交价。1.7万/平( 数据来源 : 绿中介 )

事后，我们全家，包括女票，她的父母，回忆起这件事，只有一句话“幸好当时卖掉了”。

以上，就是我们卖掉这套房子的全部经过，这套房子在我们出手之后足足跌了100万，我已经不敢想象那位大哥的心理阴影面积有多少......

-完-

编者按

如今人们经济生活里，房价会不会降的问题永远牵动着每个人的神经。随着房价增长放缓，房价只涨不跌的铁律渐渐被打破。但人们依然迷信般看好一线城市及周边的房价，仿佛它们有着政府的背书。

诚然，与其他国家相比，在中国房地产的治理中，政府的意志在其中起着更加举足轻重的作用。还记得河南建业集团董事局主席胡葆森，这位做了21年开发商、所在企业位列中国房企百强的人大代表回应外媒质疑中国楼市泡沫大的时候，曾回应：无稽之谈，燕雀安知HH之志。

然而燕郊房价的事情却给人们注入了一剂清醒剂，恐怕谁也想象不到北京周边的燕郊房价竟然跳水如此严重，这背后不知有多少中产阶级家庭的泪水和辛酸。让我们不得不正视现在房价虚高、房地产泡沫越来越大的事实。

当年日本在美国的“帮扶”下迅速腾飞，大量过剩资本并未流向技术创新和实体经济，而是集中流向房地产市场，引起房价暴涨。而后经济崩溃，进入低迷期，日本已经陷入了连续二十年的经济停滞状态，史称“失去的二十年”。

房市的泡沫究竟如何得到消解，需要更多有志之士的进一步讨论和研究。

文中故事值得我们注意的是，现在的中产阶级应对房价变化，其实非常脆弱，值得大家警醒，我们需要理性看待房市。

五彩斑斓的泡沫如果被捅破，剩下的恐怕只有仿若游丝的肥皂水。

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延伸阅读：

这个数据，把楼市涨跌的真相全说清楚了！

作者：马继鹏；转自：真话财经

最近，纵观整个房地产市场，各种政策一个接着一个，消息满天飞，让人眼花缭乱，摸不着头脑。

有人说，整体房价在下跌，但重庆、西安以及部分三四线城市房价却出现了暴涨，几万购房者摇号争抢几百套房；

有人说，金融政策已经不支持房地产行业，但从数据来看，房地产贷款余额还在上升；

有人说，房地产要崩盘了，但仍有大量炒房客怀揣巨额资金入市，赚的盘满钵满。

……

众说纷纭，到底该相信谁？

好在数据不说谎，今天我将摒弃各种复杂的观点，单纯通过数据分析，告诉中国房地产市场正在经历的以及今后的走向。

分析房地产市场有很多数据，比如成交量、价格涨跌、限购政策，但和房地产相关的贷款是最能真实表现房地产市场的。

从数据统计的角度，房地产相关贷款都是金融机构的“表内业务”，统计严格，有水分的可能性很小。

从一般商品的角度，房地产是一种价值很大的商品，不管是“生产”环节还是“销售”环节，利用信贷的比例都很高。

开发商买地、整理土地、建楼房都需要贷款，个人买房全款的也不多，绝大部分资金也都需要从银行贷款。

所以，信贷数据是最能反映房地产行业的，不仅能看出当下的市场情况，还能预测未来的市场走势。

说实话，关于房地产贷款的概念很容易混淆，我花了几乎一天时间才彻底搞清楚，并做了一张关系图（房地产贷款关系图）。

上图中的每个贷款项目在央行都是单独记录的，可见监管机构对贷款流入房地产市场监管是很严格的。

继续分析之前，需要搞清楚每项贷款的准确定义，这样才能通过细微的数据变化洞察房地产市场的变化。

网络上关于这些概念的准确解释很少，好不容易在银保监会网站上找到一份发布于2004年的文件，名称为《关于印发<商业银行房地产贷款风险管理指引>的通知》。

这个《通知》中有完整且权威的解释：

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

上述定义澄清了很多误解：

1、房地产贷款是一个很大的概念，并不单单指开发商获得的贷款。

2、土地储备贷款主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。

这个贷款不只是贷给开发商的，还包括地方政府。不过从2016年2月份起，央行已经要求银行暂停了土地储备贷款的发放。

3、现在央行每个季度公布的房地产贷款余额包括房产开发贷款余额、地产开发贷款余额、个人住房贷款余额三项。

这些贷款的关系是：房地产贷款余额≈房地产开发贷款余额（房产开发贷款余额+地产开发贷款余额）+个人住房贷款余额。

以2018年一季度数据为例。

房地产贷款余额（34.1万亿）≈房地产开发贷款余额（7.7万亿+1.4万亿）+个人住房贷款余额（22.86万亿）=31.96万亿。

为什么会差（34.1万亿-31.96万亿=2.14万亿）呢？根据《通知》中的定义，这2.14万亿应该为商业用房贷款，但央行并未单独公布。

下面详细分析这些数据的变化情况，我选取了近9个季度的数据，主要是希望通过不同年份的对比，看出房地产市场到底发生了什么。

这些数据全部来自央行每季度公布的《金融机构贷款投向统计报告》，权威性不用担心。

上图是近9个季度房产开发贷款余额增长情况，这个贷款是房地产开发贷款的一部分，主要用于房屋建设，包括在土地开发阶段发放的、计划在房屋建设阶段继续使用的贷款。

这个贷款通俗说就是开发商用于建房子的资金。从总体趋势看，近9个季度一直在增长，说明房产建设活动并未减少。

所以，说房地产市场已经出现拐点或进入萧条期其实是不准确的，从增速看，只有2016年前三个季度出现了下降，但绝对资金量并未减少。

为什么有人说房地产市场已经进入萧条期呢？可能的情况是，一线城市房产开发贷款余额在下降，有些人一叶障目。

在总体数据增长的情况，最合理的解释就是，热点二线城市以及三四线城市出现了大幅增长。

所以，在讨论房价上涨还是下跌的时候，就出现了很多啼笑皆非的情况，一线城市的人说房价已经开始下降了，但很多三四线城市的人强力反驳。

其实，很多人看到的都是局部的情况，从整体来看，房地产市场并未遇冷，至少没有出现很明显的转折。

上图是近9个季度地产开发贷款余额增长情况，这个贷款也是房地产开发贷款的一部分，主要用于地产开发、且在地产开发完成后计划收回的贷款。

通俗说，这部分贷款是开发商购买土地之后花在土地上的钱，并不包括交给土地主管部门的土地出让金，所以每个季度额度不多。

虽然额度小，但这是反应房地产开发的先行指标，在建房子之前，先要进行土地开发，这个数据减少，说明开发商囤地意愿强烈。

从上图数据可以看出，总体上9个季度地产开发贷款余额都在下降，说明开发商动工意愿较弱，这主要和近两年各地严格的房地产限价政策有关。

也就是说，现在是“市场地+计划房”，拿地是按照市场价格，卖房却需要按照政府的行政定价。

所以，从数据中可以看出，2016年第四季度到2017年第四季度，地产开发贷款余额增速都为负，说明开发商在拖延时间，等限价政策过后再开工。

这就合理解释了现在很多城市房地产库存为什么下降。

其实库存下降还和居民购房活跃有关。

上图是近9个季度个人住房贷款余额增长情况，就是平时大家说的住房按揭贷款。

从图上可以看出，9个季度个人住房贷款余额一直在增长，而且增幅很大，高峰期每个季度有30%左右的增幅，低潮期也有20%左右的增幅。

这说明什么？大家还是在使劲买房，尽管一线城市成交量在下降，但部分二线城市（杭州、重庆、西安）由于采取了激进的人才计划，房地产成交量大幅攀升。

成交量攀升导致库存告急，库存告急导致恐慌性购房心里出现，于是房价暴涨的情况就出现了，上述三个城市就是最好的例证。

所以，不要觉得一线城市没有成交量就没人买房了，总体上，买房的人还是很多的。

不过，从上述数据可以看出，由于商业银行上调住房贷款利率，导致贷款成本上升，从2017年第一季度开始，个人住房贷款余额增长速度已经明显下降。

最后说几个通过上述数据分析得出的结论：

1、总体上，房地产市场拐点（不仅指房价）并没有出现，只不过出现了更复杂的分化，所以大家投资时要区别对待。

2、“短期看地价，中期看信贷，长期看人口”这句话仍然适用，2016年-2017年，货币超发推高房价，现在是人才流入推高房价。

3、根据第二条，买房应该去人口集中的地方，最简单的方法就是研究各个城市的人才政策。

4、光看人才政策还不行，一个城市的长远发展需要人才和产业相结合，具体到城市，杭州强于重庆，重庆强于西安，西安强于沈阳。

END

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