银行陆续停止房贷业务的真相？是银行没钱还是房子不值钱了？？

今天写的，还是跟楼市相关的。

在广州，上个月首套上浮40%的恒生银行，继明确不做二套房贷以后，这个月彻底宣告不做房贷。一向稳妥的交通银行，也宣布“暂不受理房贷”。

在重庆，不少银行已经停止了二套房贷款业务。

在全国，几乎所有银行在房贷利率方面都有上浮的调整，并且不低于20家银行暂停了住房贷款。

早几天，央行发布的货币执行报告显示，4月份居民中长期贷款新增3543亿元，同比和环比均回落。居民中长期贷款主要为住房按揭贷款，这意味着4月新增购房贷款体量正在缩减。并且，按照这趋势，将越来越多的银行加入了暂停受理房贷行列。

一边是火热难耐的楼市——二线城市几千人抢一套房，

三四线城市房价翻倍暴涨

一边是脸色越来越冰冷的银行，不断上调房贷利率，或者干脆就停了房贷。是房子越来越不值钱了？还是银行没钱了？

答案是两者都有，也有其他的原因。

美国经济早就进入了加息周期。2017年，美联储进行三次加息。2018年3月22日凌晨2时，美联储宣布上调联邦基金利率25个基点至1.5%-1.75%，这是2008年以来的第6次加息，也是今年以来的第1次加息。按照美联储的声明，2018年维持3~4次加息计划。

美债是由美国财政部向全世界发行的美国国债，分不同期限，期限越长收益越高。由于美债是世界上信用最好的债券，风险也是最低的，也正因此，美债收益普遍偏低。其中，十年期美债的收益率，已经成为全球参照的“无风险收益率”。

加息会提高利率，美债收益率也会跟着上涨。4月份，十年期美国债券收益率自2014年1月以来首次突破3%。

全球的资产，都参照无风险收益率进行定价。美债收益率持续走高，全球利率也会跟着水涨船高。

那其他国家的央妈能否拒绝紧跟美国的步伐进行加息呢？

如果不同步加息，其他国家（包括中国）跟美国之间的利差丧失优势，形成资本外逃与贬值预期，给国内经济带来的影响是致命的。近期的港元保卫战很残酷地呈现着这一点。

今年开始，港币兑美元屡屡跌破33年来新低，数次触及官方设定的7.85底线。

原因在于，美联储加息后，港币和美元的利差到了1%。这意味着，只要把港币换成美元，就马上可以多赚1个点的利息。对于各金融机构而言，这简单快捷，没有任何风险的套利。所以，市场不断开始抛港币换美元。

由于香港楼市和股市都处于高位，资金持续外逃，香港的高位资产将无法维持。因此，调控货币的香港金管局只能不断地买入港元打压港币做空者。

所以，全球的央妈虽然都很看不惯美联储，但确实也干不掉它。因为现在是美元霸权的时代。美联储加息，你也只能紧跟着步伐加息，否则出现利差问题，你会输得很惨。

从2017年2月起，为了应对美联储加息，中国人民银行就陆续提高公开操作市场利率。2018年3月22日美联储加息后，第二天中国人民银行就小幅上行了5个基点。紧接着，央行发布公告称，商业银行存款将放开利率上限，相当于让银行自己决定存贷款利率。这，是比加息还猛的加息。

随着加息周期的推进，利率不断上涨。利率上涨，意味着钱变贵了。钱变贵了，供给就变少，意味着对钱的需求正在逐步增大，这本身就会出现钱荒了。加上目前存款流失越来越严重。

4月居民存款大降1.32万亿元，余额为67.4万亿元，为历史单月最大降幅。目前各项存款余额的同比增速已经降至1979年以来的最低水平。个人储蓄存款方面，居民的储蓄率由2010年的16%下降到2017年的7.7%。

一个是股票、基金、P2P等理财类产品，越来越少的人愿意把钱放在银行里存着。货币基金余额宝去年年底的规模达到1.58万亿，比招商银行的存款总额还要高。而类似于余额宝一类的货币基金，规模高达7万多亿元。

一个是房贷。银行内中长期贷款，主要是以住房贷款为主。2016年新增中长期贷款为5.7万亿元，短期贷款为6500亿元，当年的居民新增存款为5.16亿；2017年中长期贷款为5.3万亿元，短期贷款1.8万亿，当年居民新增存款为4.6万亿元。

这可以看出，两年来，居民存钱的总额比贷款的总额要低。并且新增居民贷款，基本上都是以房贷为主。这让人看得一身冷汗。存进去的钱，都被人们用来加杠杆买房了。

在这些背景下，4月份的博鳌亚洲论坛上，央行行长易纲表示银行存贷款利率进行市场化改革，让银行自己决定存贷款利率。

这意味着，银行可以自行提高利率去拉存款了，所以发生了无比惨烈的存款大战。四大行一年期30万元大额存单的存款利率上浮45%，股份制银行100万元大额存单的存款利率上浮到50%，部分城商行甚至已经上浮到55%。

所以，一边是利率不断上涨，一边是存款在流失，并且为了带来新存款，存款利率进一步上涨。成本高企，供给有限。

住房按揭贷款基准利率是4.9%，这对于大部分银行已属于低利润产品。用人话来说就是，房贷利率对于银行来说已经偏低了。银行现在有了不少利率更高的选择，很多银行开始在零售领域逐步提高个人经营性贷款的比重。

在这种情况下，银行在贷款结构方面会去做极大调整，房贷所占据的居民存款比例必然会大幅下降。因为如果人们将钱都投入房产，随着居民负债率的上升，银行的存款吸储能力也会相应下降。

对于出现了部分银行暂停房贷，银行也存在对房屋估值不足以覆盖贷款的预判。毕竟房贷占比过高，让楼市有沦为一个赌场的可能。但不管如何，在国内的宏观调控下，不可能银行全面停止房贷的。

只是，严控放款数量，利率持续走高，势在必然。

中国房地产的超级拐点其实和供求没有关系，更加和道德制高点没有关系。海内外的“地产三剑客”之流错了，任志强也错了。中国房地产长达16年的超级牛市是一个超级单边市场，在这么长的一个单边市场里，无论是死多头还是死空头都有可能做到极致--错到极致或者对到极致，

所以才会有“信牛刀，住牛棚” 和“信志强，住洋房”两种奇葩景观争奇斗艳的格局，但他们都会被看不到的超级大拐点所淹没。

传统西方经济学（包括供求理论）在中国身上碰得鼻青脸肿，而道德制高点派又虚伪迂腐至极。中国经济在等待能够看懂他的人出现。经济学到中国要结合中国的实际进行彻底的改造，成为一个贴近中国经济心跳的全新经济学，整个过程就像铸剑一样。

工欲善其事必先利其器。放弃寻找你心目中的股神和大神，看不懂的中国经济需要一个推陈出新的经济学，有了这样一个工具你可以依赖自己在复杂的中国经济迷宫里自由穿行。

于是我独创了量化分析，下面这篇就是2016年10月我用量化分析预测中国一线城市房价指数大顶乃至全国房价指数大顶的文章。这篇文章引起了有关领导的高度重视，并且召开专家开了专题讨论会。

在此详细细节恕不透露。事实证明他的眼光很准，因为这篇文章后来的预测全部兑现了，政策顶也来了。

你们可以感受下我的量化分析与谢国忠为代表的传统西方经济学和以时寒冰为代表的道德制高点派（通过站在道德制高点上谴责房地产来预测房地产趋势，有点像给房地产下道德降头的味道）的区别，我对金融数据库的处理运算分析和解构和他们逻辑依赖道德依赖的风格迥然不同。

从而你们会体会到量化分析举世罕有的巨大价值。再感受下对于中国房地产超级大顶这个世界性的难题，量化分析预测分析所展示的犹如精密导弹般惊人的准确度。

这种鬼斧神工的宏观金融实证分析体系是在中国的土地上由一个中国人原创的。它叫做裕彬量化分析。不是所有的可乐都叫可口可乐，不是所有的量化分析都叫裕彬量化分析。

如上面截屏所示，下面量化分析预测原文发表于2016年10月9号。2016年是我原创量化分析的元年。文中穿插我今时今日2018年5月24日近子时结合市场走势的实证点评。

一.限购限贷政策地毯式轰炸，这是什么样的王炸？

十一黄金周里边有19个城市出台所谓史上最严厉的限购政策。那些国庆期间在各地游山玩水的人们不少买了房子或者准备买房的，在美丽山水间如坐针毡，再也无法释怀。

好多人问我：老师你之前关于“深圳上海楼市明年6月左右见顶”的预测要不要修正一下？这一下中国的房地产是不是不会硬着陆了？

二.中国大妈已大举进入楼市

政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷，实在是逼不得已才出手。因为一线二线城市居民的住房抵押贷款杠杆已经太高了，需要防止杠杆过高而暴力断裂。让我们通过下面的数据来看看目前居民的住房抵押贷款杠杆到底有多高：

从存量房贷来看：考虑公积金后，16年中国居民房贷收入比将达到67%，已与美国、日本当前水平相当。若按当前增速持续下去，则2019年将超过100%，达到美国历史峰值水平。微观调查数据同样验证了中国居民杠杆率并不低。

从房贷偿付额来看：考虑公积金后，假定中国房贷平均剩余期限为15年，则16年中国居民当年房贷偿付额占可支配收入的比重已经达到美国历史峰值，居民偿付能力受到巨大考验。

从房贷新增额来看：考虑公积金后，16年中国居民购房边际杠杆达50%，与美国次贷危机前的最高值相当。而新增房贷占GDP的比重也直逼美国历史峰值，显示地产泡沫化风险临近。

综合各方面指标，中国居民杠杆率并不低，偿付能力正受到巨大考验。房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险，值得高度警惕！---《姜超：中国房贷高增不可持续，边际杠杆已近极限》

在时间点上，政府在这个时候出手楼市，相当于证监会在2015年4月开始使劲查A股场外配资--在火烧火燎的情况下才出手。此时的楼市和彼时的A股还有一个共同特征---那就是中国大妈（居民户）已经深陷其中，成为接盘的主力。让我们来看下面的数据图：

样本住宅平均价格:百城平均:同比(蓝色，左轴)；房地产开发投资完成额:累计同比（红色，右轴），数据来源:WIND资讯

三.房地产去库存的金融经济学本质

如上图所示，自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨，目前的楼价同比增速已经达到有数据以来的最高值，且显著高于前期高点，但是房地产开发投资完成额:累计同比却处于有史以来的最低位置，

这意味着以房地产开发商为代表的机构资金在利用这一轮暴涨拼命的去杠杆，机构资金呈流出姿态。用一个时髦的词汇来讲，这就叫“去库存”。--裕彬量化分析

机构资金不跟进，大规模卸货，往楼市这么旺的一堆火里填柴火到底是谁？

这种情形有点像2014年6月启动到2015年6月结束的A股超级疯牛，（如下图所示）在这一轮超级疯牛期间，资金开始净流出中国，并且资金净流出规模之大，为世所罕见---据彭博数据，2015年中国资金净流出规模高达1万亿美元。----裕彬量化分析

上证综指（绿色），中国资金净流动--12个月滚动累计（蓝色），数据来源：彭博社

最近机构资金不跟进中国房地产的例子不胜枚举：2015年之前万达投资海外150亿美元，2016年初投资印度100亿美元；自2014年至今，安邦保险在海外累计投资了135亿美元。

万达是中国最大的民营房地产集团，而以安邦保险为代表的险资是中国房地产业最重要的一个资金来源。

万达和安邦保险这样的机构是中国房地产业最重要的金主，而今这些金主们都大规模的投资海外，这是房地产开发投资完成额:累计同比目前处于有史以来的最低位置的一个根本原因。-----裕彬量化分析

重要的话说两遍，自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨，是中国房地产有史以来增速最猛的一轮暴涨，然而与以往情况不同是，这一次机构资金呈流出房地产业的姿态，同时全国的层面来讲，资金正以改开以来最快的速度净流出中国。

大户离场了，谁在接盘？让我们来看下面的数据图：

居民户金融机构新增中长期人民币贷款(12个月滚动累计)/金融机构新增中长期人民币贷款(12个月滚动累计),房地产开发投资完成额:累计同比（红色，右轴），数据来源:WIND资讯

注意，居民户金融机构新增中长期人民币贷款的主体是房贷。

如上图所示，在有居民户金融机构新增中长期人民币贷款数据以来（2009年12月以来），这一轮房价暴涨之前，金融机构新增中长期贷款(12个月滚动累计）中居民户新增中长期贷款的占比就和房地产开发投资完成额:累计同比在中长期趋势上呈高度一致性，也就是说机构资金和大妈（居民户）在房地产上加杠杆的节奏是高度一致的。

但这一轮房价暴涨的情形却非常的蹊跷，金融机构新增中长期贷款中居民户新增中长期贷款的占比以历史上前所未有的速度向上拉升，而房地产开发投资完成额:累计同比却滞留历史底部，几乎岿然不动，这二者之间出现了罕见的显著背离。-----裕彬量化分析

机构资金在撤离房地产，降低其相关杠杆，中国大妈（居民户）在竭尽全力的接盘，把相关杠杆加到了历史最高，和接近爆发债务危机的水平。这就是这一轮房地产去库存的金融经济学本质。

由此可见，政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷，实在是逼不得已才出手。因为中国大妈的住房抵押贷款杠杆已经太高了，需要防止杠杆过高而暴力断裂。

今年4月份，金融机构新增中长期贷款中77%左右是房贷--这个占比接近前期峰值81%，今年5月份，一线城市房价同比增速为26.36%--历史峰值。

中国房地产这一轮前所未有的暴涨是中国大妈以前所未有的杠杆接盘的结果。可怕的是，今年7月份，金融机构新增中长期贷款中几乎全部是房贷。

中国大妈（居民户）为了房地产加杠杆已经是加到海角天边了。在这个时候政府突然地毯式铺开限购限贷，让我们权且认为这是在保护中国大妈（居民户）压在房地产里的资金安全吧。

2018年5月24日点评：后来的发展证实了裕彬上面对调控本质的判断：保护居民的财富安全，避免过度杠杆化对居民财富造成巨大威胁。文章发表后4个月后的2017年初，国家开始反复强调房住不炒，结果大多数赌红了眼的投机者听不进去，各地抢楼成疯。情形极像2015年6月前，国家数次指出A股杠杆的危险和去杠杆的必要性，结果大多数赌红了眼的投机者听不进去，结果就没有结果了。

提前揭示政策顶是国家的慈悲，但这份慈悲对大多数赌红了眼的投机者而言就是耳旁风和空气。

三.限贷限购的真相---去库存要在全国范围内完美收官

在这一轮暴涨之前的房地产牛市，主要的资金动力是机构资金和政府主导的投资资金，而如今机构资金在极力降低中国房地产业的相关杠杆，并把资金转移海外，政府在利用债务置换也在降杠杆，与此同时中国大妈（居民户）在拼命的增加中国房地产业的相关杠杆。

如果政府袖手旁观的话，明年下半年（预测时间误差以月为单位），中国的房地产会在杠杆用尽之后见顶，随后其下行调整可能会非常猛烈。

那么我之前的预测需不需要调整呢？我之前的预测是：

深圳本外币存款余额同比增速和深圳房价同比增速是滞后极度正相关，滞后期为8个月，也就是说把深圳房价同比增速的数据往前提8个月再和深圳本外币存款余额同比增速数据叠加，其相关系数约为0.9，属于极度正相关。

这意味着深圳本外币存款余额同比增速见顶后8个月左右，深圳房价同比增速也为见顶。事实确实如此，深圳本外币存款余额同比增速于2015年7月见顶，深圳房价同比增速于2016年4月见顶。

目前深圳本外币存款余额同比增速接近零，这意味着2017年上半年深圳房价同比增速会跌到零附近。如果深圳房价同比增速跌到零附近或者跌成负数，上海房价环比增速也会跌到零附近或者跌成负数。

也就是，深圳上海的房价会在2017年6月份左右见顶（预测时间误差以月为单位），其暴力拉升的环节将结束。-----裕彬量化分析

政府的限贷限购会不会影响我这个预测呢？答案是会的。因为限贷限购会显著降低一二线城市符合条件购房者的数量，和降低这些地区居民户新增中长期人民币贷款（主要是房贷）的增速，

因此政府希望的是一二线城市的房地产价格出现高位盘整的态势，然后通过限贷限购把资金赶向三四线城市的楼市。

2018年5月24日点评：文章发表后2017年至今的市场发展是一二线城市房价指数增速见顶下滑，出现高位盘整的态势；三四线城市房价指数增速开始飙升。

房地产行情由一二线向三四线轮动的预测完美兑现。我并不是空头，一个客观的量化分析师应该是滑头。2016年10月我看空一二线城市，看多三四线城市。左手看空，右手看多。

这样一来，房地产去库存就可以在全国范围内完美收官，至此，政府和机构资金可以最大限度的降低房地产业相关的杠杆，而中国大妈（居民户）的房地产业相关的杠杆将会加到历史最高，甚至是世界主要经济大国里的最高水平。

四.限贷限购下的上海深圳北京楼市见顶预测

因此深圳上海两地房价赶顶的速度会减慢，也许会出现高位盘整。大家看下面的数据图：

深圳本外币存款余额12个月滚动求和（蓝色，左轴），深圳:新建住宅价格指数（红色，右轴），数据来源:WIND资讯

如上图所示，自2005年7月以来，深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据就和深圳:新建住宅价格指数极度正相关，相关系数为0.94。

自2014年12月开始，深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据进入超指数级增长，用对数周期性幂律模型（LPPL模型）可以预测到深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据同比增速应该在今年12月左右坍塌（预测时间误差以月为单位），滞后6个月，深圳:新建住宅价格指数应该见顶，可能会出现剧烈的下行震荡。

考虑到政府限贷限购等楼市救命政策，我将预测修正为深圳楼价将于2017年下半年左右见顶（预测时间误差以月为单位）。由于深圳上海两地房价高度正相关，上海的房价本身也应该会在2017年下半年左右见顶（预测时间误差以月为单位）。

深圳上海见顶之后，滞后6个月，全国的房价将见顶。具体而言，全国的房价会在2018年上半年左右见顶（预测时间误差以月为单位）。----裕彬量化分析

2018年5月24日点评：

如上面的数据图所示，深圳上海北京的房价确实在2017年下半年左右见顶（预测时间误差以月为单位）见顶了，出现了我所说的高位盘整形态。关于一线城市房价指数的预测完美兑现。

那么全国房价指数又如何呢？

如上面的数据图所示，中国百城房价指数环比增速去年12月已经跌到了0.38%，之后国家统计局就没有再更新数据。极有可能的就是中国百城房价指数环比增速已经跌到几乎是零，或者成负数。也就是说我“全国的房价会在2018年上半年左右见顶（预测时间误差以月为单位）”也已基本兑现。

五.房地产市场顶部放量的金融经济学特征

除此以外，还有一个房地产赶顶的危险迹象，见下面的数据图：

样本住宅平均价格:百城平均:同比(红色，右轴)；居民户金融机构新增中长期人民币贷款:12个月滚动求和（绿色，左轴），数据来源:WIND资讯

几乎自有样本住宅平均价格:百城平均数据（自2011年4月）以来，样本住宅平均价格:百城平均:同比数据就和居民户金融机构新增中长期人民币贷款:12个月滚动求和数据极度正相关，相关系数为0.95。

鉴于目前楼市的资金杠杆主要来自于中国大妈（居民户），这一轮楼市暴涨伴随着居民房贷规模急剧暴涨，且楼价同比增速和居民房贷规模增速均已先后抵达历史峰值水平，因此房地产市场已经出现了顶部放量的明显特征。-----裕彬量化分析

六.楼市的场内配资和场外配资的配比和规模将远远超乎我们的想象

超级股灾爆发前日交易额里有25%左右是两融资金，现在的居民中长期人民币贷款之于房地产就像超级股灾前两融资金之于A股。在超级股灾前，除两融外，人们还通过恒生Homs系统搭建的伞形信托，以及互联网P2P平台融资炒股。

为了融资炒股，恒生Homs系统，互联网P2P平台这样的技术创新让人目不暇给，这些创新都是目前的监管框架无法有效监控和监管的。因此央行双降后，我大胆推测包括两融，伞形信托，P2P平台融资等等借款对日交易额的占比应在50%左右。

这么大的杠杆，再加上没有有效的监控和监管不暴跌才怪。我想说的是居民除了通过银行房贷加杠杆之外，还通过互联网P2P平台，众筹等等影子银行金融渠道加杠杆进入楼市。互联网P2P平台，众筹等等影子银行金融渠道都是目前的监管框架无法有效监控和监管的。

如果把房贷和影子银行金融渠道全部考虑进来，目前居民投资房地产的资金杠杆到底有多高？我想说的是，金融创新的动力是套利，楼市的套利空间远非A股可比，因此楼市的场内配资（银行房贷）和场外配资（互联网P2P平台，众筹等等影子银行金融渠道，如首付贷等）的配比和规模将远远超乎我们的想象。

重要的事情说两遍，超级股灾爆发前日交易额里有25%左右是两融资金，现在的居民中长期人民币贷款之于房地产就像超级股灾前两融资金之于A股。让我们看下面两个数据图来感受一下：

上证A股指数（蓝色，左轴）；沪市融资余额（红色，右轴），数据来源:WIND资讯 时间跨度：2014年7月14日--2016年1月18日（A股超级疯牛启动--至今年春节前），数据来源:WIND资讯

居民户金融机构新增中长期人民币贷款:12个月滚动求和(蓝色，左轴)；百城住宅平均价格:一线城市（红色，右轴）；数据来源:WIND资讯

七.结论

总而言之，机构资金在去杠杆，居民户在疯狂加杠杆（大妈进场），顶部放量，宏观层面资金在大量净流出中国，这些都是超级大顶在即的特征。

用对数周期性幂律模型（LPPL模型）可以预测到深圳本外币存款余额12个月滚动求和数据同比增速应该在今年12月左右坍塌（预测时间误差以月为单位），滞后6个月，深圳:新建住宅价格指数应该见顶，可能会出现剧烈的下行震荡。

考虑到政府限贷限购等楼市救命政策，我将预测修正为深圳上海北京广州楼价将于2017年下半年左右见顶（预测时间误差以月为单位。深圳上海见顶之后，滞后6个月，全国的房价将见顶。具体而言，全国的房价会在2018年6月左右见顶（预测时间误差以月为单位）。-------裕彬量化分析